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　　4月22日晚，中共海南省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)。消息一出，立刻引起了市場(chǎng)和媒體的廣泛關(guān)注。

　　從3月底開始，海南對(duì)樓市調(diào)控的力度就明顯增大。3月31日，海南省住建廳發(fā)布了《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》，規(guī)定非海南省戶籍居民在海南規(guī)定限購(gòu)的區(qū)域內(nèi)，以家庭為單位只能購(gòu)買1套住房，且需提供至少1名家庭成員在海南省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。首付比例不得低于70%，房子自獲得產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

　　此次全域限購(gòu)，則是在3月31日發(fā)布的文件基礎(chǔ)上，對(duì)調(diào)控進(jìn)一步深化。

　　目前海南全境已開始實(shí)施限購(gòu)。按照調(diào)控措施的力度被分為三個(gè)層級(jí)。

　　其中以五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣的限購(gòu)措施最為嚴(yán)厲，上述四地建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。第二層是海口、三亞、瓊海這些已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買住房的，需提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

　　第三是對(duì)于此前沒(méi)有實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域。非本省戶籍居民家庭購(gòu)買住房，需提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

　　《通知》規(guī)定，非本省戶籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買住房。這意味著外地戶籍的投機(jī)者進(jìn)行突擊購(gòu)房的可操作性微乎其微。

　　另外，自通知發(fā)布后戶籍遷入海南省的居民家庭只能購(gòu)買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

　　中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰表示：“這意味著外來(lái)資金在數(shù)年內(nèi)幾乎無(wú)法進(jìn)入海南樓市，而前幾年流入海南樓市的數(shù)千億買房資金也將面臨著被‘關(guān)’在島內(nèi)的局面。同雄安一樣，海南也將成為一個(gè)不以房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的‘特區(qū)’。”不過(guò)陳云峰也指出，盡管如此，對(duì)于租賃、旅游、商業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，春天才剛到來(lái)。此外在《通知》中，還有有關(guān)另行制定人才引進(jìn)政策等的相關(guān)表述。

　　分析

　　未來(lái)房產(chǎn)開發(fā)將受控制

　　實(shí)際上從去年開始，海南省就已經(jīng)開始對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

　　從需求的角度來(lái)看，去年4月14日開始，推出了多個(gè)限購(gòu)、限貸政策，限制了金融杠桿，遏制投機(jī)性需求。從供給的角度來(lái)看，在商品房市場(chǎng)上，海南省加強(qiáng)了對(duì)開發(fā)商預(yù)售樓盤的價(jià)格審批，去年9月29日還停止批建小戶型商品住宅，銷售各環(huán)節(jié)監(jiān)管全面加碼。土地市場(chǎng)上，去年8月17日開始，海南嚴(yán)控沿海地帶開發(fā)，去年10月27日則暫停了二級(jí)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓。這些措施使得海南樓市成交量大幅下跌。以省會(huì)海口為例，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年4月海口商品住宅成交9516套，5月成交量銳減至4964套，環(huán)比降低48%，此后海口成交量一直下跌至8月份的2952套。

　　不過(guò)，海南房?jī)r(jià)并未得到有效抑制，反而持續(xù)上漲。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年1-12月，三亞商品住宅成交均價(jià)從23566元/㎡上漲至31541元/㎡；1-11月，海口商品住宅成交均價(jià)從10444元/㎡上漲至16317元/㎡。

　　有鑒于此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次海南在全省范圍內(nèi)加大調(diào)控力度，實(shí)施限購(gòu)，也是為了更加深化調(diào)控，管制購(gòu)房投資投機(jī)行為，同時(shí)還承擔(dān)著為海南建設(shè)自貿(mào)區(qū)提供更好的投資環(huán)境的需求。

　　“從購(gòu)房需求看，隨著4月13日海南自貿(mào)區(qū)的提出，各類炒作概念的現(xiàn)象增加，所以對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，積極管控需求很有必要。而對(duì)于未來(lái)海南的自由港來(lái)說(shuō)，通過(guò)此類政策，利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，也可以為后續(xù)發(fā)展提供更好的土地等資源的支持。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，這一政策的出臺(tái)對(duì)于海南樓市將起到較好的引導(dǎo)作用，擠出炒房帶來(lái)的泡沫。未來(lái)，“有保有壓的政策思路將進(jìn)一步延續(xù)，對(duì)于自由港建設(shè)的各類地產(chǎn)業(yè)務(wù)支持會(huì)加大，而對(duì)于一些濱海住宅或其他項(xiàng)目，管控會(huì)嚴(yán)厲。”（記者陳禹銘）